浙江商会

    超过20个城市出台稳定本地房地产市场的相关政策，并不是这一轮房地产“手术刀”式调控的终点。作为几乎决定房地产市场及其价格走势命运的绝对性因素，房地产市场的资金流入，也不能在“分城施策”的调控中置身事外。

　　种种迹象表明，中国房地产市场的入市资金遭到严管、严控将成为大概率事件。对于其中违规入市的资金，也将受到监管部门的清理。房地产市场过热城市的资金杠杆率将回归正常、平稳的状态。

　　尽管迄今为止中央部委层面并未出台全国性的房地产调控措施，人民银行总行也并未对外宣布调整信贷政策，但是，在热点城市为房地产市场及其购房、投资投机行为“去杠杆”在部委之间已经达成一致。

　　隐性杠杆

　　10月3日，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）集中查处公布了45家在房地产市场中存在违规问题的房地产企业。这45家企业集中分布在北京、深圳、济南等16个城市。而在9月30日~10月7日间，这16个城市先后出台了稳定本地房地产市场的政策措施。

　　在住房和城乡建设系统内部，这16个城市一直被作为重点关注。在此轮区域性房地产市场价格上涨中，这16个城市的市场表现也最为典型。因此，中央政府希望通过稳定这16个城市房地产市场的表现，稳定市场预期，确保房地产市场健康、稳定。

　　“调控的一面是现在各地方稳定本地房地产市场的手段，另一面则是需要对流入楼市的资金进行严格甄别管理，对于违规操作的资金来源，要坚决管住这个水龙头。”10月12日中午，一位接近某地方政府的权威人士称，这个城市，位列住建部16个热点城市范围内。

　　由于前一段时间16个热点城市房地产价格上涨较快，增值预期较为明显，诱发了不少投资、投机性需求以不同形式进入房地产市场。其典型表现即除正常银行信贷杠杆外，投资者动用不同手段和方式，主动“加杠杆”的行为，这一度令房地产市场的资金结构处于相对复杂的状态。

　　据不少房地产开发企业负责人反映，根据他们掌握的情况，今年5月以后买房或者认购的客户中，不少使用了个人信用贷款、抵押贷款、个人消费贷款以及二次抵押等金融产品，在首付款环节“加杠杆”，运用这些金融产品，其自身实际支付的首付款，低于按揭贷款的监管规定。

　　部分金融产品的名义用途，并非购房。但是，在改变用途之后，这些资金流入房地产市场，形成了“隐性杠杆”的格局，从而使流入房地产市场的资金量加大，在一定程度上，加剧了房地产市场上行的压力。

　　严控严管

　　对于流入房地产市场的资金，监管层一直保持高度关注，并根据具体情况，进行严格管理。从2016年4月开始，人民银行、银监会系统即会同住房和城乡建设系统有关职能部门，对首付贷等违规房地产金融产品进行了清理。

　　所谓首付贷，即是通过相关机构，以不同科目、名义的贷款方式，向购房者提供首付阶段的“贷款”，从而使购房支付能力不足或需资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例，继而达到银行按揭贷款放款要求，完成贷款购房行为的一种金融产品。

　　首付贷实际上只是一种通俗称谓，其涵盖的金融产品范围较广。一般情况下，部分首付贷是以个人消费贷款等科目由相关机构发放，还有部分首付贷产品由P2P等互联网金融公司的资金穿透而来，其间不少游离于现有监管体系的视野之外。

　　在此后进行的清查整顿房地产中介市场的专项行动中，首付贷也成为被重点清理的对象。然而，在首付贷被界定为“违规”并被清理之后，仍有不少其他资金以不同形式流入房地产市场。

　　记者了解到，部分银行以个人信用为担保发放的无抵押担保贷款或个人消费贷款，部分购房者用这一金融产品支付首付。“按照监管规定，金融机构需要严格监管这些贷款资金的用途，但是，在现实市场中，实现起来就比较难，所以，很多购房者通过这一方式，支付购房首付。”一位金融中介机构人士向记者解释。

　　除此之外，“二次抵押”的风险也就更大。二次抵押在业内被简称为“二抵”。是指将已做抵押的抵押物再次抵押，从特定放款人处获得贷款。特点是不用还清以前的贷款，直接再次抵押、再次获得贷款，节省了时间和垫资成本等很多中间环节。

　　坚决去杠杆

　　“二次抵押实际上是针对房地产增值的部分抵押的操作，比如，原来的房子以500万元抵押获得了银行的按揭贷款，但是，房价涨了，按照现在的市价，房子的总价达到了1000万元，那么，二次抵押实际上就是按照市价重新估值、放款。”前述金融中介机构人士表示。

　　记者了解到，不少投资性购房者也采用过类似的金融产品安排。由于近年来房地产价格上涨幅度较快，所以通过这种金融产品安排，可以换得规模较大的资金进入房地产市场，也可以有效降低自身实际支付首付款的比例。

　　“对于规范当前房地产领域的资金流入和使用，尤其是热点城市房地产市场的资金流入和使用，从中央到地方，还是很坚决的。”一位地方住房和城乡建设系统的内部人士告诉本报记者。

　　目前，为房地产市场提供各类资金入口的机构较多，除银行外，主要分布在消费金融公司、小额贷款公司和房地产中介机构配属的金融服务业务机构。因此，对于资金流入的规范管理，需要多个部门协同开展。

　　三个独立消息源曾向本报记者证实，在此轮针对热点城市的房地产调控开展之前，住建部、人民银行总行、银监会等部门曾多次开会磋商具体手段和政策，并按照职能分工进行分管领域内的政策、手段、措施储备。

　　面对2015年底以来的特大型城市的房地产市场异动，中央各相关部门对市场异动的成因进行了多次探讨与分析，主流意见认为，房地产市场的配资行为，在一定程度上助涨了特大型城市的房地产市场，并蕴含着较大的系统性金融风险。

　　截止到2016年3月前后，某P2P行业组织公布的数据显示，由2016年3月，向前倒推8个月，深圳市通过线上渠道发放的首付贷为45亿元人民币，而该平台上的P2P公司，2015年全年发放首付贷约50亿元人民币。这还仅是一个平台在一个城市的数据。